Je hebt een vennootschap waarin wat geld zit en je bent op zoek naar een nieuwe woning. Dan komt vroeg of laat die verleidelijke gedachte:

“Waarom zou ik die woning privé kopen als mijn vennootschap ze gewoon kan betalen?”

Op het eerste gezicht klinkt dat best logisch. Je hoeft het geld niet eerst uit je vennootschap te halen, de vennootschap betaalt de aankoop en bepaalde kosten kunnen fiscaal aftrekbaar zijn.

Maar helaas: de fiscus heeft ook over deze constructie al eens nagedacht.

Een privéwoning kopen met je vennootschap kan, maar dat betekent niet automatisch dat het ook de interessantste keuze is.

Kan mijn vennootschap mijn woning kopen?

Ja.

Een BV kan perfect een woning, appartement of ander vastgoed aankopen. De vennootschap wordt dan wel de juridische eigenaar van het pand.

En daar zit meteen een belangrijk verschil.

Koop je de woning privé? Dan is ze van jou.

Koopt je vennootschap de woning? Dan is ze van je vennootschap.

Ook al woon jij er iedere dag, heb jij de sleutel en bepaal jij welke kleur de keuken krijgt.

Dat verschil kan vandaag misschien onbelangrijk lijken, maar wordt bijzonder relevant wanneer je de woning later verkoopt, de vennootschap stopzet of het pand ooit naar je privévermogen wilt halen.

Waarom zou je het dan toch doen?

De belangrijkste reden is meestal eenvoudig: het geld zit al in de vennootschap.

Stel dat je vennootschap €300.000 aan beschikbare middelen heeft. Wil je dat geld eerst privé gebruiken om een woning te kopen, dan moet je het doorgaans eerst uit de vennootschap halen via bijvoorbeeld loon of dividend.

En daar hangt meestal een fiscaal prijskaartje aan.

Wanneer de vennootschap zelf het vastgoed koopt, hoeft die tussenstap niet te gebeuren.

Bovendien kunnen bepaalde kosten die verband houden met het vastgoed binnen de vennootschap fiscaal verwerkt worden, voor zover uiteraard aan de fiscale voorwaarden is voldaan. Denk onder meer aan intresten, onderhoudskosten, verzekeringen en afschrijvingen op het gebouw.

Klinkt goed.

Maar we zijn er nog niet.

Jij woont erin? Dan kijkt de fiscus mee

Wanneer de vennootschap eigenaar is van de woning en jij als bedrijfsleider er gratis of tegen een te lage vergoeding woont, krijg je in principe te maken met een voordeel van alle aard (VAA).

Je krijgt immers een privévoordeel van je vennootschap: je mag wonen in een pand waarvan je zelf geen eigenaar bent.

Dat voordeel wordt fiscaal als een bezoldiging beschouwd en wordt bij jouw belastbaar inkomen gevoegd.

De berekening gebeurt volgens specifieke fiscale regels en is onder meer gekoppeld aan het geïndexeerde kadastraal inkomen van de woning.

Je woont dus niet zomaar “gratis” in het huis van je vennootschap.

De fiscus woont als het ware een klein beetje mee.

Zijn alle kosten dan automatisch aftrekbaar?

Nee.

Dat is een belangrijk aandachtspunt.

Het feit dat een factuur door de vennootschap betaald wordt, betekent nog niet automatisch dat de kost fiscaal aftrekbaar is.

De vennootschap moet de aftrek van haar kosten kunnen verantwoorden binnen de fiscale regels. Bij vastgoed dat hoofdzakelijk privé wordt gebruikt door de bedrijfsleider kan daar discussie over ontstaan.

Een degelijke onderbouwing van de verrichting is daarom belangrijk. De concrete situatie, het gebruik van het pand, eventuele huurinkomsten en de wijze waarop het voordeel aan de bedrijfsleider wordt toegekend, spelen allemaal een rol.

“De vennootschap heeft betaald, dus het is aftrekbaar” is helaas geen fiscale regel.

En wat als de woning later verkocht wordt?

Hier wordt het verschil tussen privé en vennootschap nog belangrijker.

Wanneer je privé een woning bezit en die later verkoopt, kan een eventuele meerwaarde onder bepaalde voorwaarden buiten belasting blijven.

Bij een vennootschap werkt dat anders.

Verkoopt de vennootschap het vastgoed met winst, dan komt de gerealiseerde meerwaarde in principe terecht in het belastbare resultaat van de vennootschap.

En daarna staat het geld nog altijd… in de vennootschap.

Wil je de verkoopopbrengst vervolgens privé gebruiken, dan moet het geld nog uit de vennootschap komen. Afhankelijk van de gekozen manier kan daar opnieuw belasting op verschuldigd zijn.

Dat noemen we bij Finsy graag het “maar-het-geld-zit-nog-altijd-in-de-BV-probleem”.

Geen officiële fiscale term. Wel eentje die je best onthoudt.

“Dan neem ik het huis later gewoon over van mijn vennootschap”

Dat kan.

Maar “gewoon” zouden we uit die zin schrappen.

Wanneer je het pand later van je vennootschap naar privé wilt halen, moet dat correct gewaardeerd en juridisch uitgevoerd worden. Dat kan fiscale gevolgen hebben en ook nieuwe registratie- en notariskosten veroorzaken.

Een woning vandaag met de vennootschap kopen met het idee om ze binnen tien jaar goedkoop naar privé over te hevelen, is daarom geen strategie waarop je zomaar mag rekenen.

De keuze van vandaag kan je nog jarenlang achtervolgen.

Een interessante middenweg: privé kopen en een gedeelte verhuren aan je vennootschap

Er bestaat nog een andere piste.

Je koopt de woning privé, maar gebruikt bijvoorbeeld 20% ervan als kantoorruimte voor je vennootschap.

Je kunt dat gedeelte vervolgens onder bepaalde voorwaarden aan je vennootschap verhuren.

De vennootschap betaalt huur en kan die beroepsmatig gebruikte ruimte als kost verwerken binnen de toepasselijke fiscale regels. Jij ontvangt privé huurinkomsten.

Maar ook hier heeft de wetgever een rem ingebouwd.

Wanneer een bedrijfsleider een gebouwd onroerend goed verhuurt aan zijn eigen vennootschap, kan een gedeelte van een te hoge huur fiscaal worden geherkwalificeerd als bedrijfsleidersbezoldiging.

Je kunt dus niet zomaar beslissen:

“Mijn bureau is 12 m² groot. €4.000 huur per maand lijkt me marktconform.”

Creatief? Zeker.

Fiscaal houdbaar? Iets minder.

Wat is dan het interessantst?

Dat hangt volledig af van jouw situatie.

Wie een woning bijna uitsluitend privé zal gebruiken en ze op lange termijn als privévermogen wil behouden, komt vaak tot een andere conclusie dan iemand die een pand koopt waarin wonen, kantoorruimte en eventueel verhuur gecombineerd worden.

Ook de financiering speelt een grote rol.

Hoeveel geld zit er in de vennootschap? Hoeveel moet er geleend worden? Hoeveel van het pand wordt beroepsmatig gebruikt? Wat is het kadastraal inkomen? Hoe lang wil je het pand behouden? Wil je het later privé bezitten? En wat gebeurt er uiteindelijk met de vennootschap?

Daarom vergelijken we bij zo’n beslissing liever meerdere scenario’s.

Scenario 1: je koopt de woning volledig privé.

Scenario 2: de vennootschap koopt de volledige woning en jij krijgt een voordeel van alle aard.

Scenario 3: je koopt de woning privé en verhuurt het beroepsmatige gedeelte aan je vennootschap.

Pas wanneer je de aankoopprijs, belastingen, financiering, jaarlijkse fiscaliteit én de uiteindelijke verkoop naast elkaar zet, weet je welke oplossing werkelijk interessant is.

Een huis koop je niet voor één aanslagjaar

Dat is misschien wel het belangrijkste punt.

Bij vastgoed mag je niet alleen kijken naar hoeveel belasting je dit jaar kunt besparen.

Een woning koop je meestal voor tien, twintig of dertig jaar. Wat vandaag fiscaal aantrekkelijk lijkt, kan bij verkoop of bij het uit de vennootschap halen van het pand een heel ander resultaat geven.

Daarom bekijken we bij Finsy liever het volledige plaatje.

Niet alleen:

“Hoeveel kan ik vandaag aftrekken?”

Maar vooral:

“Hoeveel kost deze woning mij uiteindelijk netto, van aankoop tot verkoop?”

En geloof ons: tussen die twee vragen kan een behoorlijk groot verschil zitten.

Eerst rekenen, dan naar de notaris

Overweeg je om een woning, appartement of ander vastgoed via je vennootschap te kopen?

Laat de verschillende mogelijkheden dan berekenen vóór je de aankoopstructuur vastlegt.

Want een verkeerde factuur kunnen we corrigeren.

Een huis dat al in de verkeerde vermogensstructuur zit, is meestal iets minder gemakkelijk.

Finsy – boekhouding met een hoekje af. Maar vastgoed kopen? Dat rekenen we liever eerst even recht.